知らないと損！平屋の固定資産税が高い本当の理由と節税の裏ワザ

開放的で暮らしやすいと人気の平屋ですが、家づくりを検討する中で「平屋は固定資産税が高い」という噂を耳にして、不安に感じていませんか。

ワンフロアで生活が完結する魅力的な平屋ですが、税金の面で2階建てと比較して不利になるのではないか、一体いくらくらいかかるのか相場がわからず計画が立てづらい、と感じる方も少なくないでしょう。

実は、平屋の固定資産税が高いと言われるのには明確な理由があります。

しかし、その計算方法や評価額が決まる仕組み、そして効果的な減額措置について正しく理解すれば、決して過度に恐れる必要はありません。

この記事では、なぜ平屋の固定資産税が高いと言われるのか、その理由を2階建てとの比較を交えながら徹底的に解説します。

具体的な計算方法や30坪のモデルケースでのシミュレーション、さらには土地や家屋に適用される軽減特例や家屋調査のポイント、忘れがちな都市計画税に至るまで、あなたが知りたい情報を網羅しました。

この知識があるかないかで、将来の支払い額に大きな差が生まれる可能性もあります。

いつ、誰に、どのように支払うのかという基本から、賢く税金を抑えるための秘訣まで、後悔しないための平屋の固定資産税計画の全てをお伝えします。

なぜ？平屋の固定資産税が高いと言われる3つの理由

多くの人が抱く「平屋は固定資産税が高い」というイメージ。

それは単なる噂なのでしょうか、それとも根拠のある事実なのでしょうか。

結論から言うと、同じ延床面積の2階建てと比較した場合、平屋の固定資産税は高くなる傾向にあります。

しかし、その理由を正しく理解することで、家づくりの段階から対策を講じることが可能になります。

この章では、固定資産税の基本である「評価額」の仕組みから解き明かし、なぜ平屋が高くなりがちなのか、その構造的な理由を3つの視点から徹底的に解説していきます。

具体的な計算方法やシミュレーションも交えながら、あなたの疑問を解消します。

まずは基本から！税額が決まる評価額の仕組み

平屋の固定資産税について理解を深めるための最初のステップは、税額がどのように決まるのか、その大元となる「評価額」の仕組みを知ることです。

固定資産税は、あなたが所有する土地や家屋といった固定資産に対して課される地方税です。

その税額は、非常にシンプルな計算式「課税標準額 × 税率」によって算出されます。

税率は自治体によって異なる場合がありますが、標準税率は1.4%と定められています。

ここで最も重要になるのが「課税標準額」の基となる「固定資産税評価額」です。

この評価額とは、一言でいえば「その資産がどれくらいの価値を持つか」を公的に示した価格のこと。

この評価額が高ければ税金も高くなり、低ければ税金も安くなるという、まさに税額を左右する心臓部なのです。

では、この評価額は誰がどのように決めているのでしょうか。

それは、国（総務大臣）が定めた全国一律の基準である「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村（東京23区の場合は都）が、一つ一つの土地や家屋を個別に評価して決定しています。

評価は3年に1度見直され、これを「評価替え」と呼びます。

特に家屋（建物）の評価額は、「再建築価格方式」という方法で算出されます。

これは、「評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費」を基準にする考え方です。

つまり、「この家を今もう一度建てたら、いくらかかるか？」という視点で価値を計算するわけです。

そして、その価格から、建築後の年数の経過によって生じる損耗、つまり経年劣化による価値の減少分（経年減点補正）を差し引いて、最終的な評価額が決定されます。

この仕組みを理解することが、なぜ平屋の固定資産税が高いと言われるのか、その謎を解く第一の鍵となります。

税金の計算は複雑に思えるかもしれませんが、その根幹にあるのは「資産の価値」を測る評価額である、という基本を押さえておきましょう。

2階建てと比較して見えた課税面積のカラクリ

固定資産税の評価額の仕組みがわかったところで、次はいよいよ本題である「なぜ平屋は2階建てより高くなるのか」という疑問に迫ります。

その最大の理由は、家屋評価の対象となる「面積」の考え方にあります。

同じ延床面積30坪の家を建てる場合を想像してみてください。

総2階建てであれば、1階が15坪、2階が15坪という構成になります。

一方、平屋の場合は、30坪の建物がすべて1階に収まることになります。

この違いが、固定資産税に大きく影響を与えるのです。

家屋の固定資産税評価額は、前述の通り「再建築価格」が基準となりますが、この価格は使用されている資材とその量に大きく左右されます。

特に評価額に影響が大きいのが「屋根」と「基礎」です。

考えてみてください。

延床面積30坪の家でも、総2階建ての場合、屋根と基礎の面積は1階部分の15坪分で済みます。

しかし、平屋の場合は建物全体を覆うため、屋根と基礎の面積は30坪分、つまり2階建てのちょうど2倍必要になります。

屋根材や基礎コンクリートは建築資材の中でもコストが高い部分であり、その使用量が2倍になるということは、再建築価格がそれだけ高くなることを意味します。

結果として、家屋の固定資産税評価額が押し上げられ、税額も高くなるというカラクリなのです。

さらに、土地の固定資産税にも影響が及びます。

30坪の平屋を建てるには、当然ながら30坪以上の土地が必要です。

一方、1階面積が15坪の2階建てであれば、より小さな土地に家を建てることが可能です（建ぺい率にもよります）。

一般的に平屋は広い土地を必要とするため、その分、土地にかかる固定資産税も高くなる傾向があります。

このように、平屋の固定資産税を考える際には、建物単体だけでなく、必要となる土地の広さもセットで考える必要があるのです。

これが、平屋の固定資産税が高いと言われる最も大きな構造的理由です。

意外と知らない評価額が上がる建材や設備

平屋の固定資産税が高くなる理由は、屋根や基礎の面積だけではありません。

実は、あなたが「こだわりたい」と思っているその建材や設備が、知らず知らずのうちに家屋の評価額を押し上げている可能性があるのです。

固定資産税の家屋調査では、市町村の職員が実際にあなたの家を訪れ、固定資産評価基準に基づいて内外装の仕上げや建築設備を確認します。

評価基準では、よりグレードの高い、つまり高価な資材や設備を使用しているほど、評価点数が高くなる仕組みになっています。

これは、先ほどの「再建築価格」、つまり「同じものをもう一度建てたらいくらかかるか」という考え方に基づいているため、当然のことと言えるでしょう。

では、具体的にどのようなものが評価額を上げる要因になるのでしょうか。

いくつか例を挙げてみましょう。

もちろん、これらの建材や設備は、住まいの快適性やデザイン性、資産価値を高める上で非常に重要です。

しかし、それらを採用するということは、初期費用だけでなく、将来にわたって支払い続ける固定資産税というランニングコストにも影響を与えるということを、計画段階でしっかりと認識しておく必要があります。

「知らなかった」では済まされない、後悔しない家づくりのための重要な知識です。

自分でできる！固定資産税の具体的な計算方法

ここまで、平屋の固定資産税が高くなる理由や評価額の仕組みについて解説してきました。

では、実際にどのくらいの税額になるのか、自分で大まかに計算することはできないのでしょうか。

答えは「YES」です。

正確な金額は市町村の評価によりますが、計算の仕組みを理解すれば、おおよその目安を立てることは十分に可能です。

まず、基本となる計算式を再確認しましょう。

固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 税率（標準1.4%）

この「課税標準額」がポイントです。

課税標準額は、原則として固定資産税評価額と同じ金額になりますが、住宅用地の特例などの軽減措置が適用される場合は、評価額よりも低い金額になります。

ここでは、土地と家屋に分けて計算のステップを見ていきましょう。

土地の固定資産税の計算

土地については、「住宅用地の特例」という非常に強力な軽減措置があります。

これは、住宅が建っている土地の税負担を軽くするための制度です。

家屋の固定資産税の計算

家屋の評価額は、新築の場合、一般的に「建築費の50%～70%程度」が目安とされています。

ここでは仮に60%として計算してみましょう。

そして、新築住宅にはさらに嬉しい減額措置があります。

これについては後の項目で詳しく解説しますが、この措置を適用すると、一定期間、家屋の税額が半分になります。

この計算方法を知っておくだけで、ハウスメーカーから提示されたプランの建築費から、将来の税負担がどのくらいになるのかを自分自身で予測し、資金計画に役立てることができます。

【30坪】で見るリアルな税額シミュレーション

計算方法がわかったところで、より具体的にイメージするために、人気の「30坪の平屋」をモデルケースとして、固定資産税がいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。

もちろん、これはあくまで一例であり、建築費、土地の価格、自治体によって金額は変動しますので、ご自身の計画に当てはめて考えてみてください。

シミュレーションの条件設定

ステップ1：家屋の評価額と課税標準額を算出

まず、家屋の評価額を推定します。

建築費の60%を目安とすると、2,000万円 × 0.6 = 1,200万円となります。

家屋の課税標準額は、原則として評価額と同額なので、1,200万円です。

ステップ2：土地の課税標準額を算出

次に、土地の課税標準額を計算します。

土地の面積は180㎡で200㎡以下のため、小規模住宅用地の特例が適用されます。

評価額1,500万円 × 1/6 = 250万円となります。

この特例の効果は絶大で、評価額1,500万円の土地が、税計算上は250万円の価値として扱われることになります。

ステップ3：年間の固定資産税額を計算（減額措置適用時）

新築から3年間（長期優良住宅などは5年間）は、家屋の税額が1/2になる減額措置が適用されます。

• 土地の税額: 250万円 × 1.4% = 35,000円
• 家屋の税額: 1,200万円 × 1.4% × 1/2 = 84,000円
• 合計年税額: 35,000円 + 84,000円 = 119,000円

ステップ4：年間の固定資産税額を計算（減額措置終了後）

減額期間が終わると、家屋の税額は本来の額に戻ります（ただし、経年劣化により評価額は少し下がりますが、ここでは同額と仮定します）。

• 土地の税額: 250万円 × 1.4% = 35,000円
• 家屋の税額: 1,200万円 × 1.4% = 168,000円
• 合計年税額: 35,000円 + 168,000円 = 203,000円

このシミュレーションからわかるように、新築住宅の減額措置があるかないかで、年間の負担額が大きく変わってきます。

家づくりの資金計画では、当初3年間（または5年間）の税額だけでなく、その後の税額もしっかりと見据えておくことが、将来の「こんなはずじゃなかった」を防ぐために不可欠です。

土地と家屋で使える新築住宅の減額措置とは

シミュレーションでもその絶大な効果が明らかになった「減額措置」。

これは、マイホームを建てる人にとって非常に心強い制度です。

固定資産税の負担を少しでも軽くするために、土地と家屋、それぞれに用意されている軽減特例の内容を正しく理解しておきましょう。

知らないでいると、本来受けられるはずの恩恵を逃してしまうことにもなりかねません。

家屋に対する減額措置：新築住宅に係る税額の減額措置

これは、新築された住宅の固定資産税を一定期間、割り引いてくれる制度です。

主な要件と内容は以下の通りです。

平屋の場合、ほとんどが「一般的な住宅」に該当するため、減額期間は3年間となります。

もし、将来の税負担を少しでも長く抑えたいのであれば、コストはかかりますが「長期優良住宅」の認定を取得し、減額期間を5年に延長するという選択肢も検討する価値があるでしょう。

土地に対する減額措置：住宅用地の特例

こちらは家屋とは異なり、期限のない恒久的な制度です。

住宅やアパートなど、人が居住するための家屋が建っている土地（住宅用地）の課税標準額を大幅に引き下げてくれます。

例えば評価額1,800万円の土地（180㎡）があった場合、この特例がなければ課税標準額は1,800万円ですが、特例が適用されることで300万円（1,800万円 × 1/6）まで圧縮されます。

税額に換算すると、25.2万円が4.2万円になる計算です。

これらの減額措置は、マイホームの維持コストに直結する非常に重要な制度です。

特に土地の特例は効果が大きいため、家を建てる際には必ず適用されるように手続きを確認する必要があります。

これらの複雑な計算や特例措置、評価額を上げる要因などをすべて一人で把握し、最適な家づくりをするのは至難の業です。

少しでも不安を感じたら、税金の知識も豊富なプロに相談するのが賢明な選択と言えるでしょう。

複数のハウスメーカーから話を聞くことで、デザインや性能だけでなく、将来の税金まで見据えた最適なプランが見つかるはずです。

知らないと損！平屋の固定資産税を賢く抑える方法

平屋の固定資産税が高いと言われる理由や、税額を軽減してくれる特例措置について理解が深まったことでしょう。

しかし、知識は持っているだけでは意味がありません。

それを活用し、賢く行動することで初めて、将来の経済的な負担を軽減することができます。

この章では、より実践的な視点から、平屋の固定資産税を賢く抑えるための具体的な方法や注意点について掘り下げていきます。

家が完成した後に訪れる「家屋調査」でチェックされるポイントから、忘れがちな手続き、支払いに関する基本知識、そして家づくりの計画段階でできる節税対策まで。「知らなかった」ために損をすることがないよう、しっかりとポイントを押さえていきましょう。

家屋調査で必ずチェックされるポイント

新築の家が完成してしばらくすると、市町村の資産税課などから「家屋調査にご協力ください」という連絡が来ます。

これが、あなたの家の固定資産税評価額を決定するための非常に重要な「家屋調査」です。

調査員（多くは2名ほど）が実際に家を訪れ、固定資産評価基準と照らし合わせながら、建物の構造や内外装の仕上げ、設置されている設備などを細かくチェックしていきます。

この調査の結果が直接評価額に反映されるため、どのような点がチェックされるのかを事前に知っておくことは、非常に重要です。

調査当日に慌てないためにも、主なチェックポイントを把握しておきましょう。

家屋調査の主なチェックポイント

調査員は、建築確認申請で提出された図面（間取り図や仕様書など）を手に、実際の建物と相違がないかを確認しながら調査を進めます。